Cancelli automatici in condominio, norme e spese

I cancelli automatici presenti nel condominio consentono un agevole ingresso alle parti comuni, che sono spesso destinate al parcheggio dei veicoli, ma che possono anche rappresentare l’entrata principale allo stabile. Si tratta di una scelta che chiede la delibera condominiale per essere decisa e che si propone come utile e votata alla sicurezza di tutti i condomini.

Cancelli automatici in condominio: la decisione

I condomini che propongono di inserire un cancello automatico devono innanzitutto quantificare l’intervento in termini monetari e quindi procedere alla votazione e alla conseguente decisione di dare vita all’opera. Per quanto riguarda il raggiungimento di un certo quorum o della maggioranza per poter procedere, nel corso degli anni diversi episodi hanno interessato questo caso e sono stati risolti in modo diverso dai legislatori.

Un’importante sentenza del tribunale di Novara datata 2007 ha stimato che la delibera condominiale deve essere approvata con le rispettive maggioranze, in quanto l’inserimento del cancello automatico condominiale deve essere letto come ‘un’innovazione delle cose comuni‘. Cosa si intendeva per innovazione delle cose comuni? Questa definizione sottolinea il cambio della ‘consistenza materiale‘ del sistema. In altre parole, i sistemi così considerati vengono impiegati con fini diversi da quelli precedenti e chiedono quindi la giusta maggioranza per poter essere predisposti e inseriti negli spazi comuni.

L’introduzione di un cancello automatico in condominio è stato in questo caso considerato come un ‘innovazione‘, quindi come un sistema che va a cambiare lo scopo e il fine dello stesso cancello. Di conseguenza, il cambiamento può essere adottato solo se viene raggiunta la giusta maggioranza nell’assemblea condominiale.

Cancelli automatici in condominio: la ripartizione delle spese

L’articolo di riferimento è in ogni caso il 1123 del Codice Civile, il quale determina che le spese per l’installazione del cancello automatico in condominio, o eventualmente quelle che vengono sostenute per automatizzare un cancello pre esistente, devono essere ripartite sui condomini in base ai millesimi di proprietà.

E’ importante considerare che i condomini interessati sono solo quelli che ne traggono utilità. Si tratta di un aspetto molto speciale, quindi analizziamo un caso tipo. Se un condomino ha due accessi, uno pedonale e un altro riservato alle auto, il cancello automatico si posizionerà sul lato destinato al parcheggio delle vetture. Chi non dispone di un posto auto nel parcheggio condominiale non trae beneficio dall’opera, quindi può essere ragionevolmente escluso dal pagamento delle spese. Ogni caso è però variabile e merita di essere affrontato in modo specifico sulla base del regolamento condominiale

La stessa regola interessa le spese per l’utilizzazione e la conservazione del bene, che in virtù del criterio generale di ripartizione delle spese si basa anche in questo caso in un’equa divisione in millesimali di proprietà.

Una volta approvata la delibera per l’introduzione del sistema in condomino è importante seguire le norme di riferimento che interessano la sicurezza, quali la EN 12453 ed EN 12445, che regolano i meccanismi e le procedure necessarie perché il cancello automatico risulti a norma. Si tratta di una normativa fondamentale e che è ben illustrata nell’articolo di approfondimento sulla normativa dei cancelli automatici disponibile nel nostro blog.